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第32个全国土地日 ④丨珠海破解产业发展“一地难求”之困

  近日,在珠海高新区,总体量达60万平方米的“港湾7号·智造超级工厂”正式开工建设。该项目预计于2023年完成整体建设。其中,先行开工的港湾7号一期工程,用地面积约7万平方米,总建筑面积约25万平方米,总投资约10.5亿元,规划建设4栋工业大楼及6栋独栋厂房,可满足各类制造企业的生产需求。

  “智造超级工厂”的开工建设,是珠海开拓产业空间、提升土地效益的一项“破冰”举措。从提出整备7000亩“熟地”的年度目标,到产业项目实现“拿地即开工”“交地即发证”,再到发布全国首部地方性法规守住工业用地红线……去年底以来,珠海打出了一套产业用地管理的“组合拳”。

  按照计划,珠海将按照1年100亿元、5年不少于500亿元的投入标准,实施园区配套翻番计划;5年内统筹新增和盘活工业用地约50平方公里,首年熟地整备不少于7000亩,保障重点项目用地需求。瞄准此目标,如何有效衔接国土空间规划与产业规划?如何应对存量时代“一地难求”之困,充分开拓产业发展空间?珠海正积极探索,发力破局。

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  快与慢

  “保姆式”服务助产业项目快速落地

  进入6月,位于珠海高新区的博创新型高效储能研产基地项目建设氛围,如阳光一样炙热。今年4月28日,该项目通过网上竞价摘得土地;4月29日,该项目获得施工许可批复正式动工建设,实现拿地翌日开工的“超级速度”。

  产业项目“拿地即开工”,是指自然资源部门在产业招商阶段就提前介入,项目一旦确定,可第一时间提供用地红线,以便目标企业提前进行设计。项目在招拍挂前进行预审查、预报建,待取得用地后,可第一时间获得工程许可,实现“拿地即开工”。

  2021年11月,珠海印发《推进产业项目“拿地即开工”改革实施方案》,富山工业园越芯项目作为改革试点,从竞得土地到正式开工仅用了16个自然日。

  记者从珠海新莆京3969获悉,该方案实施不过半年,已有基克纳、集创北方、生物重链等多个项目通过“拿地即开工”新模式完成审批手续。此外,欣旺达、科创电力、贝迪功能高分子新材料产业基地等多个项目,预计今年也将采用该模式落地。

  “拿地即开工”,难在何处?

  珠海新莆京3969相关负责人介绍:“‘拿地即开工’审批以自愿为原则,企业必须承担一定风险,提前编制规划设计方案报审,如何引导企业在拿地之前即开展规划设计方案编制是关键一环。”

  为此,该局创新选派5名经验丰富的服务专员常驻各区,全面参与到辖区产业项目从招商引资到落地投产的全链条全过程。同时,该局下属不动产登记中心、规划院、测绘院等部门,均为重点产业项目开辟绿色通道,在服务效率、收费标准方面向产业项目大幅倾斜,引导协助企业做好规划设计方案编制工作。

  其次是提高审批效率问题。这一点,珠海的解题思路也较为清晰。目前,已实现的“拿地即开工”“交地即发证”模式,均将审批“串联办理”转变为“并联办理”,改变了过往项目审批流程“接力跑”,有效破解产业项目审批落地环节多、流程长、落地慢等问题。

  据介绍,下一步,珠海仍将为项目方提供全方位“保姆式”服务,降低企业资金和时间成本,助力项目快速落地投产、企业快速发展。

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  生与熟

  年内拿出超7000亩“熟地”

  除企业提前开展规划设计方案编制,政府部门审批提速,助力产业项目快速落地,还得看土地资源质量。

  珠海提出,2022年拿出超过7000亩“熟地”,到“十四五”末期整备“熟地”3.5万亩,为打赢这场关于城市未来的产业攻坚战,备足弹药,做好后勤。

  何为“熟地”?简单而言,“生地”指的是已完成土地使用权批准手续,没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整,而未形成建设用地条件的土地;“熟地”则指已完成土地开发等基础设施建设,形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。相比“生地”,解决地块细碎、规划不符等问题,连片整备的“熟地”更受企业青睐。

  当前,珠海正探索产业项目“标准地”供应模式:前期构建“标准地”控制指标体系,将标准明确、完成用地用林用海审批及土地清场、达到净地出让条件的用地纳入“标准地”用地库;土地供应阶段将“标准地”控制指标体系、区域评估结果及相关规划要求、规划条件及控制指标纳入供地方案,变“项目等地”为“地等项目”。

  7000亩的“熟地”目标下,珠海正切实将“生地”做熟。截至目前,相关部门已逐宗摸清2022年计划整备的7000亩用地中“生地”与“熟地”的差距,以今年下半年全面完成“熟地化”为目标,高效推动整备工作,为优质产业项目提供充足连片土地空间。

  多名受访业内人士均认为,“标准地”“熟地”的供应模式,有利于大大减少批而未供和土地闲置情况的出现。

  统计数据显示,珠海目前仍有不少批而未供、供而未建、闲置等低效用地。2017年至2022年5月,全市共处置批而未供土地3005.94公顷,处置闲置土地1935.69公顷。

  “造成批而未供和土地闲置原因有很多。一边是大量批而未供和闲置土地,一边是企业找不到合适地块,这是如今全国诸多一二线城市所面临的窘境。”一名受访市场人士认为,“标准地”通过加强监督管理,督促企业兑现承诺、早日达产见效,撬动了各类园区招商项目的优化,也撬动了土地资源的集约高效利用,更能实现市场有效、政府有为、企业有利。

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  高与低

  打造“垂直工厂”向天空要产值

  从高空中俯瞰,一幢现代化的大楼在珠海与中山交界处拔地而起,与周边低矮的旧工业楼形成鲜明对比。这就是珠海打造“工业上楼”的实践版本之一——港湾6号·金鸿工业园。大楼里拥有宽敞的卸货平台、高承重电梯,还有高层高的设计标准。

  “港湾6号·金鸿工业园不仅做到了高层高、高承重以及大面积厂房定制,还做到了高标准交付,企业仅需安装照明设备后便可直接使用,做到‘拎机投产’,大幅降低了企业的装修成本,提升了投产效率。”项目建设运营单位、珠海市高新建设投资有限公司总经理潘峰介绍,该工业园项目通过“提容增效”“工业上楼”的做法,土地利用率较原有厂房提升了10倍以上。

  向土地存量要发展增量,珠海本轮产业发展的浪潮中,悄然吹起了“工业上楼”风。

  针对全市各区,尤其是香洲区土地资源紧张的难题,珠海鼓励企业增资扩产、提高项目容积率,支持工改工、改扩建,借鉴深圳、东莞先进经验,打造“垂直工厂”,推动“工业上楼”。

  以南屏科技工业园为例,为化解园区土地资源紧张和优质产业空间供给不足的瓶颈,珠海积极推进在“零新增用地模式”下“向天空要产值”的模式。

  “具体而言,是通过将普通工业用地容积率整体提升至3.0,鼓励产业园区企业实施增容扩建、提质增效;同时,建设一批具备相近行业高通用性、高集约性特点的,符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等规范和政策要求的配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的高标准厂房和工业大厦,以扩大园区内优质产业空间的有效供给。”前述珠海新莆京3969相关负责人称。

  与南屏科技工业园相隔十余公里之外,珠海主城区唯一可开发的成规模连片土地空间三溪科创小镇,如今也正在做“工业上楼”的创新探索。

  三溪科创小镇启动区一期项目格创·集城,正是珠海首个尝鲜标准厂房“工业上楼”的项目。从空间配置来看,格创·集城建设有产业研发大楼、轻生产大平层、标准产房“工业上楼”、研发配套楼,以及高级人才公寓、商业等。

  “我们也是在学习和摸索中不断前进。”珠海格力建设投资有限责任公司副总经理尚丽君告诉记者,格创·集城项目配套了9层楼高的标准产房“工业上楼”,从荷载、层高到柱网,都做了一些大胆的尝试。如为满足生产空间的转弯半径需求,其柱网从传统的8×8米扩大到了9×9米;荷载每层高达750公斤;首层层高设置为5.8米,2—8层为5.5米,9层为5.25米。

  此外,三溪科创小镇还成功落地了珠海首个“联合拿地”项目。

  三溪科创小镇发展中心党组副书记、主任陆慧向记者介绍,博杰自动化产业园、三溪联合智造港项目已成为珠海市首批联合购地的成功试点和集约节约用地的一次新尝试,总占地面积不到3万平方米的项目,共引入8家企业,目前项目已动工,投产后年产值预计可超40亿元。

  “三溪科创小镇将通过规划挖潜、土地整合、旧村更新等方式盘整土地约160万平方米,引进国企投资、社会投资等方式参与三溪科创小镇开发建设,目前已投资42个项目,总投资超200亿元,近三年拟新增产业用房超350万平方米。”陆慧说。

  鼓励、引导产业园区“向上”发展的配套条例也即将出台。珠海新莆京3969透露,该局今年将出台修订后的《珠海市城市规划技术标准与准则》,为支持产业发展解决交通、民生等问题提出系列创新做法。如在地面以上建设停车楼,符合一定条件的将免计容积率,以此鼓励建设停车设施等。

  聚焦

  珠海首个划拨供地、只租不售“标准厂房”落地金湾

  近日,记者从珠海新莆京3969金湾分局获悉,有别于以往通过招拍挂平台取得工业用地的供地方式,珠海市首宗以划拨方式供地、只租不售的“标准厂房”正式落地金湾,拟用于装备制造区电子信息产业园建设。

  产业第一、项目为王。土地供应状况是优质产业项目能否顺利引入的先决条件之一。创新工业用地供地方式,有利于实现产业项目快速有效集聚,在土地供应这一重要环节实现更具效率的流程优化,从而营造更适宜项目入驻发展的整体产业环境。

  在4月底珠海产业发展大会上重磅发布的产业发展系列政策就明确提出,鼓励各区(功能区)政府(管委会)探索采取划拨或协议出让方式,为产业部门或开发区(产业园区)管委会供应标准厂房及配套用地,用于在开发区(产业园区)范围内建设只租不售的标准厂房及配套设施。

  据介绍,为服务金湾区智能家电、新能源、高端装备制造等重点产业,珠海新莆京3969金湾分局会同区科技工业信息化局积极探索以划拨方式供地、只租不售的“标准厂房”的选址建设,引导产业链上下游中小微企业集聚发展。目前,已经在高栏港装备制造区选址3宗用地,总面积42万平方米。

  为进一步助推标准厂房早开工、早建成、早投产,金湾区相关部门还对项目立项、选址、划拨前公示、供地审批等多个环节进行优化,通过并联审批、容缺受理等举措,将供地手续办理时限从常规的20多天优化提升至10天完成。

  其中,6月6日珠海新莆京3969核发《国有建设用地划拨决定书》,将金湾区平沙镇环站北路西北侧、通站中路东侧49004.81平方米土地划拨用于高栏港装备制造区电子信息产业园工业厂房项目(标准厂房)建设。

  目前,珠海新莆京3969金湾分局已制定了《关于优化土地供应机制工作方案》,将联合招商部门对企业进行评定,根据企业的项目发展情况,提供长期租赁、先租后让、租让结合以及弹性年限等多种供地方式。同时,该局也将依托该方案进一步完善符合企业发展规律、产业生命周期和发展方向的工业用地供应机制,持续优化营商环境,为金湾区打造全市产业发展主战场提供强力支撑。

  声音

  珠海市房地产职业经理人俱乐部主席唐铁军:产业用地规划应考虑人才要素

  产业用地转型升级,是当下城市在土地资源节约集约利用、产业更新换代、城市空间布局调整等因素驱动下,进一步支持产业高质量发展的重要举措。

  在珠海市房地产职业经理人俱乐部主席唐铁军看来,珠海为深化落实市委、市政府“产业第一”的决策部署,提出年内至少整备“熟地”7000亩,到“十四五”末期整备“熟地”3.5万亩,规范产业用地管理,与此同时全方位谋略为企业服务,在发挥粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区政策红利创造更优质、更具竞争力的营商环境方面,拿出了决心。

  “珠海截至2020年底,全市土地面积开发强度统计值为172,499.78公顷,土地开发强度仅为23.79%,土地资源优势较为明显。”唐铁军进一步分析,当下,珠海“工业上楼”项目正紧锣密鼓地推进中,如南屏科技生态城、港湾6号·金鸿工业园等,预计大多项目明年可见成效。今明两年,珠海还将统筹建设2000万平方米的高质量标准厂房,其中1000万平方米将在原来的低效旧厂房基础上升级改扩建。再者,珠海近十余年来奋力推进的重大交通基建,包括港珠澳大桥连接线、洪鹤大桥、金琴快线等如今一一投用,金海大桥、香海大桥等即将投用,大大完善了珠海市内外大物流通道环境。以上现状与蓝图,均有利于珠海提高产业用地效能,实现产业、国土空间规划协同发展。

  然而,城市用地涉及面广,尤其不少工业园区涉及复杂的旧改问题,唐铁军认为,珠海深化产业用地管理制度改革,仍有不少问题值得探讨。

  “一是当下政策的完整性、灵活性仍需提高;二是涉及产业用地的个性化招商,仍未形成合理的审批、监督框架,地价优惠政策管理制度仍不健全,无法防范新型腐败隐患;三是涉及城市更新项目利益分配政策仍有完善空间,科学的分配政策关系到项目各方的参与积极性,这方面珠海可向深圳借鉴学习;最后是产业园区如何留住人才问题,相关部门在用地规划时就应考虑人才要素,做好保障性住房与人才住房的配套建设规划。”唐铁军说。


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